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     近日，发改委出台《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》（下称“意见”），要求对房企企业债融资进行从严审核，该《意见》将商业性房地产和保障性住房项目严格区分，对前者进行限制。

     《意见》规定，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外。对于各类企业发行企业债用于保障性住房和棚户区改造项目则地方政府或住建部门应出具文件，对项目相关情况进行说明，而对于省级保障房项目，发行人应提供省级保障性住房建设目标任务责任书。

       与此同时，《意见》规定地方政府或住建部门应出具文件，说明安置性住房项目建设的必要性、政策性，以及与普通商品房的差异。对于以下情况之一，不允许发行企业债券用于安置性住房建设：

1、高库存城市。由投资司提供高库存城市名单，高库存城市所属企业不允许发行企业债券用于安置性住房建设。

2、高资产负债率（高于65%）或资产规模较小（小于60亿元）的企业。

3、回迁安置房比例较少的项目。回迁安置房投资比例占项目总投资低于60%的项目。

4、未缴纳土地出让金、未取得土地权证的项目。

       无独有偶，在一周之前，交易所发布的《关于实施房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，规范房企分类监管标准，同时明确公司债募集资金将不能用于购置土地。此外，监管函还明确规定，存在以下三类情形的房地产企业不得发行公司债券：一是报告期内违反“国办发【2013】17号”规定的重大违规违法行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；二是上述房地产调控期间哄抬地价等行为；三是前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

      而在发改委出具《意见》之后，各部委已然对房企融资形成围剿之势。除发改委和交易所以外，近日银监会也下发通知，对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

      经济观察网记者从多家信托公司了解到，虽然信托渠道尚无相关文件下发，但各公司对于房地产融资项目已趋于谨慎，此前，有信托公司人士向经济观察报表示，公司层面要求，不能给非百强的房地产企业融资。

       针对《意见》的发布，兴业证券研究员池光胜和唐跃解读认为，本轮调控开启了房地产市场从“去库存”转向“去产能”的序幕。2015年下半年以来的地产牛市较好地推动了三四线城市去库存，国庆期间22个城市的楼市调控政策和近期出台的对房企融资的限制性规定都在很大程度上约束了开发商的拿地冲动，当前房企拿地动能已经显著减弱。在三四线库存较高但一二线优质土地储备相对不足的背景下，房地产投资存在较大的下行压力，房地产市场已经开启“去产能”模式。